マンション投資の物件選びで重要なことのひとつ - マンション投資で裕福な老後生活　失敗は許されない投資

マンション投資の物件選びで重要なことのひとつは、立地しかないでしょう。

駅までの距離や都心までのアクセスの良さも持ちろんだが、それらのプラス評価が整ってい立としても嫌な施設が近くにあるために、住みたくないという人も多い。

パチンコ店は治安が悪化するのでは？と心配する人が多かったです。夜間でも人の出入りが激しいラブホテルも嫌われるようです。生々しい男女の仲を彷彿とさせるラブホテルは、しり合いの方とばったり遭遇してしまうようで、余計なことに巻き込まれそうです。

現在は、東京23区の新築ワンルームの供給が少なくなっています。

そうであるがゆえに、東京23区全てワンルームマンションの建築に規制がかかるようになりました。また、単身世帯が好む世田谷等の人気エリアの土地には、すでにワンルームマンションがたくさん建っていて、新たに供給できる立地が減少をおこしています。そのため、最近の供給数はバブル最盛期のわずか3分の1程度です。

そうなると、ますます東京の中古ワンルームに注目が集まると言わざるを得ないでしょう。

つまりは、目を離さずに今後は中古ワンルームマンションに投資をするのがいいのかも？御勧めかも知れませんね。

個人の間の中古マンション売買には、物件価格に消費税は課税されないと法律で決まっています。増税があろうが無かろうが新築マンションの購入を考えていたが、希望のエリアで見つからなかっ立と考えるのが普通です。

また予算に合わない、などの理由で中古マンションにシフトするケースは多く見られます。

また、新築マンションと高級中古マンションを同時検討する人も増加しています。

中古マンションの市場は、新築マンションとそれと無関係という結論にはならないのです。

新築マンションの販売件数が減っているのは、消費増税と価格上昇による買い控え現象のせいもあるでしょう。

新築ワンルームマンションの場合、新築時は比較的高めで賃料設定できます。

入居者が入れ替わると、中古扱いとなるため賃料が下がるのが普通です。しかし、中古ワンルームマンションはここ数年はほとんど賃料に変化がありません。最近の傾向として、都心の『利用価値』の高いワンルームマンションは、学徒やサラリーマン以外にも法人社宅としての需要、デザイン事務所・会計事務所などの事務所としての利用が増えています。

ですので、必ずしもワンルームマンションが古いからと言って物件価値が下がるとは言い切れません。東京では、中古ワンルームマンションは需要がありすぎるくらいです。

中古マンションを仲介物件を購入した場合は、通常なら仲介手数料がかかります。しかし、売主として物件紹介してもらえる場合は、仲介手数料は0円といわれています。業者の一部には空室保障の一定額の家賃を保証してくれるとこともあります。

購入年数保証が設定されている場合があり、注意が必要です。

家賃滞納のリスクも賃料を保証する会社を選びましょう。地震リスクも重要です。

地震リスクにも備えあり。阪神大震災や東日本大震災でも、新耐震のRC造・SRC造の分譲ワンルームの倒壊は少ないと聞いたことがあります。入居者が家賃を滞納することは、オーナーにとって最大リスクの一つです。

滞納が何ヶ月もつづけば、想定した利回りが実現しないばかりか、ローン返済の計画にも影響してきますので要注意です。

滞納予防は、素早く対処することが重要です。

解決法として、1ヶ月以内で処理が基本と心得ましょう。

必ず保証会社をたててもらうのは当たり前です。

常習者は解約へ持ってゆきましょう。

マンション投資後にかかる費用としては、管理代行契約に基づく業務委託費があります。建物共有部分の「管理費・修繕積立金」等（組合費やネット等）もあります。

不動産取得税は初回のみ、固定資産（何割かを自己投資にまわすことでさらなる発展に繋がるといわれています）税・都市計画税は毎年同じ季節にかかります。

臨時の経費としては、空室時の電気料金・水道料金はオーナー負担です。

室内設備の修理・交換費用は当たり前ですが当然かかります。

退去後は、次の入居者募集のために内装工事（リフォーム）が必要となります。大家が内装工事を全て請け負う方法や、管理会社がおこなう方法とあります。面倒であれば、外注が無難かも知れません。資産（何割かを自己投資にまわすことでさらなる発展に繋がるといわれています）価値が下がるマンションの要素とはなんでしょうか？それは、「立地悪」「駅遠い」「管理ずさん」などです。

びっくりしたものとしては、供給過多があります。同一エリア内で物件が売られ過ぎると、希少価値が下がってしまう理由です。資産（何割かを自己投資にまわすことでさらなる発展に繋がるといわれています）価値を保てる物件とは立地の良さと管理体制で見極めてちょーだい。

購入するマンションの将来の資産（何割かを自己投資にまわすことでさらなる発展に繋がるといわれています）価値はあまり考え過ぎずに対処が吉のようです。

それよりも、利回りが良いのかどうか？良心的なパートナーを見つけてマンション経営してゆくことが大事です。